¿QUÉ ES EL IMPUESTO DE PLUSVALÍA MUNICIPAL?
El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como impuesto de plusvalía, es un tributo que aporta más de 2.000 millones a los ayuntamientos. Se aplica cuando se vende o dona un inmueble.
El Art. 104 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, establece que: “El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos”.
¿CÓMO SE CALCULA LA PLUSVALÍA MUNICIPAL?
Los arts. 107 y siguientes de la Ley reguladora de haciendas locales indican como debe calcularse la base imponible, cuál debe ser el tipo de gravamen y la cuota resultante. En concreto, el art. 107 establece que: “1. La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.
A efectos de la determinación de la base imponible, habrá de tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del devengo, de acuerdo con lo previsto en los apartados 2 y 3 de este artículo, y el porcentaje que corresponda en función de lo previsto en su apartado 4”.
Para hacer el cálculo de la plusvalía municipal (o Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana) necesitaremos previamente los siguientes datos:
- Valor catastral de suelo: que podemos encontrarlo en el recibo del IBI o en la oficina virtual del Catastro Inmobiliario.
- El número de años que han transcurrido desde que adquirimos el inmueble.
- La ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble, donde tenemos que buscar dos cosas: el coeficiente de incremento y el tipo impositivo (ambos irán en función de los años que hemos tenido en propiedad el inmueble).
Veamos un ejemplo:
La Sra. “Pepita” compró, en Jerez de la Frontera, una vivienda unifamiliar a la promotora “x” el día 15-06-2010, por el precio de 120.000 €. La casa tiene una superficie de 150 m2 construidos y 120 m2 útiles.
En febrero de 2018 decide ponerla a la venta y encuentra un comprador, el Sr. “Y”. La compraventa se formaliza en escritura pública el día 25-05-2018, por el precio de 150.000 €. En el recibo del IBI tiene un valor catastral de 85.000 € un y valor catastral de suelo de 36.000 €.
La liquidación resultante sería la siguiente:
Valor de suelo = 36.000 €
Años completos = Desde 15-06-2010 hasta 25-05-2018 = 7 años
Incremento por años (ver ordenanza) = 3,50 x 7 años = 24,50 %
Base imponible = 36.000 € x 24,50 % = 8.820 €
Tipo impositivo (ver ordenanza) = 30%
Cuota Tributaria = 8.820 € x 30% = 2.646 €
Importante: Como podéis observar, el valor de venta y de compra de la vivienda no se tienen en cuenta a efectos de cálculo de impuesto municipal. Sólo se tomará para el cálculo el valor catastral de suelo.
¿QUIÉN TIENE QUE PAGAR LA PLUSVALÍA?
En este caso de compra-venta, la obligación principal o pago de la liquidación corresponde a la parte vendedora.
¿QUÉ PLAZO HAY PARA PRESENTAR Y PAGAR LA PLUSVALÍA?
30 días hábiles (no son computables sábados, domingos ni festivos) desde la fecha de la escritura pública. Es decir, desde el 25-05-2018 tiene hasta el día 06-07-2018.
¿QUÉ DICEN LAS SENTENCIAS DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL SOBRE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL?
Como hemos visto en el ejemplo, la implicación más importante es que la norma que establece la fórmula de cálculo de la base imponible se obtiene aplicando un porcentaje del valor catastral del terreno en el momento de la transmisión y como ese valor siempre es positivo, la base imponible también es positiva, independientemente de que el valor real del terreno haya disminuido en el momento de la transmisión.
Lo que ha venido a decir el Tribunal Constitucional en sus dos sentencias (de fecha 10 de febrero de 2017, y la STC de fecha 11 de mayo de 2017) es que declara inconstitucionales y nulos artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4, (todos ellos del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo), pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.
¿QUÉ DICE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO SOBRE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL?
Adicionalmente, el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha de 9/7/2018, en el fundamento jurídico quinto, ha considerado, en contra del criterio de diversos Juzgados y Tribunales (Madrid, Barcelona, Cantabria, etc. que consideraban que no había que pagar Plusvalía, y que se podía reclamar devolución, incluso en transmisiones de inmuebles con ganancia), que se trata de una inconstitucionalidad y nulidad parcial, y que los preceptos “son constitucionales y resultan, pues, plenamente aplicables, en todos aquellos supuestos en los que el obligado tributario no ha logrado acreditar (…) que la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título (o la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos) no ha puesto de manifiesto un incremento de su valor o, lo que es igual, una capacidad económica susceptible de ser gravada con fundamento en el artículo 31.1 CE”.
Es decir, únicamente no habrá que pagar Plusvalía Municipal, o se podrá solicitar la devolución de la Plusvalía pagada, en los supuestos en que el interesado pueda probar la existencia de una pérdida del valor del terreno. El TS aclara que para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU “podrá el sujeto pasivo ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla” (como es, por ejemplo, la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas); y que “aportada por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones para poder aplicar los preceptos del TRLHL que el fallo de la STC 59/2017 ha dejado en vigor en caso de plusvalía”.
¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR LA PLUSVALÍA MUNICIPAL?
En los últimos años se han formalizado miles de transmisiones con pérdidas por las que se ha pagado Plusvalía Municipal a los correspondientes Ayuntamientos.
En ocasiones se han pagado sumas muy elevadas, tanto por ventas con pérdida, como por herencias o donaciones en las que no se había producido incremento de valor entre la fecha de adquisición y la de transmisión.
Pues bien, todos esos afectados se pueden plantear reclamar al Ayuntamiento la devolución de las Plusvalías pagadas, siempre que: puedan acreditar que no hubo incremento del valor del terreno en la transmisión, y estén en plazo para ello.
¿CÓMO ACREDITO QUE NO HUBO INCREMENTO DE VALOR?
Me temo que mientras el legislador estatal no establezca la forma en que debe acreditarse la inexistencia de incremento de valor (recientemente Álava y Guipúzcoa han aprobado normas a tales efectos para sus contribuyentes), no queda otro remedio que conseguir y aportar ante el Ayuntamiento y ante los Juzgados una prueba pericial que acredite que el valor del TERRENO en la fecha de adquisición era mayor que el valor en la fecha de transmisión. Hay empresas tasadoras de reconocido prestigio que ofrecen esa prueba técnica por un precio razonable y centrada exclusivamente en la variación del valor del terreno, que es lo decisivo.
Los Ayuntamientos, y seguramente la mayoría de Jueces o Tribunales, no considerarán suficiente aportar como prueba únicamente la escrituras (tal y como consideran en el Tribunal de lo Contencioso de Jerez de la Frontera). Se requiere diferenciar entre el precio de venta y el valor del terreno en el momento de la venta.
Por ejemplo la de compra de una vivienda en 2006 por un precio de 400.000 Euros y la de venta en 2016 por un precio de 375.000 Euros. En ese caso, el Ayuntamiento puede considerar que ese inmueble valía mucho más en 2016 y que elvendedor ha vendido demasiado barato (de la misma manera que la Ley de IRPF permite a la Hacienda estatal comprobar el valor de venta y calcular la ganancia patrimonial tomando como valor de transmisión el valor de mercado si es superior al precio de venta). Y también puede considerar el Ayuntamiento que las escrituras no son prueba suficiente porque en las mismas se refleja el precio total de la vivienda, sin especificar cuánto corresponde al suelo y cuánto a la construcción, y que lo que ha perdido valor es la edificación (por antigüedad o por deficiente mantenimiento) mientras que el valor del terreno sí se ha incrementado.
No obstante lo anterior, también hay que tener muy en cuenta que el Tribunal Supremo en su Sentencia de 9/7/2018 dijo literalmente: “para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU “podrá el sujeto pasivo ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla” (como es, por ejemplo, la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas); y que “aportada por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones”.
Un problema que pueda darse es que la prueba pericial determine que sí se han producido un incremento del valor del terreno, pero reducido o incluso insignificante, muy inferior a la base imponible que la Ley establece de forma objetiva (matemática). El Tribunal Constitucional no se ha pronunciado sobre ese concreto supuesto, de momento (tiene alguna cuestión planteada al respecto), por lo que en principio tocará pagar la Plusvalía Municipal sin posibilidad de reclamar su devolución.
¿ESTOY EN PLAZO PARA RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL?
a) Si la Plusvalía se pagó presentando una AUTOLIQUIDACIÓN ante el Ayuntamiento (porque así lo establecía la correspondiente Ordenanza Municipal) se puede reclamar la devolución si no han transcurrido más de 4 AÑOS. Este plazo se computa desde que finalizó el plazo para presentar esa autoliquidación (30 días hábiles en transmisiones “inter vivos”, por ejemplo una compraventa, o 6 meses en caso de herencia) o bien desde el pago, si se realizó fuera de aquel plazo. Para formalizar esa reclamación se trata de presentar ante el Ayuntamiento un escrito de solicitud de rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos más los intereses de demora que por ley correspondan y, como ya se ha indicado anteriormente, sería conveniente aportar una prueba pericial para acreditar que en la concreta transmisión no hubo incremento de valor del terreno. Si el Ayuntamiento (y el Tribunal Económico-Administrativo municipal en las poblaciones que dispongan del mismo) desestima la solicitud de devolución, se agotaría la vía administrativa y no quedará más remedio que iniciar la vía judicial interponiendo un recurso contencioso-administrativo. Habrá que valorar si vale la pena en función de la cuantía reclamada, pero teniendo en cuenta que con una buena prueba técnica y con las recientes Sentencias del Tribunal Constitucional la posibilidad de éxito será casi total.
b) Si el Ayuntamiento no tenía establecido el sistema de autoliquidación y lo que hacía era girar una LIQUIDACIÓN exigiendo el pago de la Plusvalía(después de informarle sobre la transmisión, normalmente entregando copia de la escritura), el problema es que sólo hay 1 MES para impugnarla presentando un recurso de reposición (acreditando la inexistencia de incremento de valor), a contar desde la fecha de notificación de la liquidación. Si no se ha recurrido dentro de ese plazo (o se recurrió y se perdió) la liquidación administrativa deviene firme y no habrá nada que hacer para recuperar el dinero o evitar el pago (salvo procedimientos especiales de revisión con reducidas posibilidades de éxito). Sólo en el caso de haber recurrido llegando a la vía judicial y perdiendo con una sentencia desestimatoria firme, habiendo alegado durante el procedimiento judicial la inconstitucionalidad del impuesto, podría plantearse iniciar un procedimiento de responsabilidad patrimonial del Estado legislador.
¿HAY QUE PAGAR PLUSVALÍAS A PARTIR DE AHORA EN TRANSMISIONES CON PÉRDIDAS?
El Tribunal Constitucional ha declarado nulos no sólo los artículos 107.1 y 107.2.a) del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (los preceptos que determinan la base imponible del impuesto en la transmisión de terrenos), sino también el artículo 110.4 que establece que los Ayuntamientos no tienen por qué aceptar autoliquidaciones con valores o bases diferentes de las resultantes de las normas reguladoras del impuesto.
Esto abre la vía a que, en transmisiones con pérdidas en cuanto al valor del terreno (en ventas, herencias, donaciones, etc.), los contribuyentes puedan presentar autoliquidación a cero, sin pagar cuota alguna, aportando un informe pericial que acredite la inexistencia de incremento. En mi opinión, lo “eficiente” por parte de los Ayuntamientos (porque les evitaría posteriormente devoluciones de ingresos indebidos con intereses de demora, que pagamos todos con nuestros impuestos) sería aceptar de entrada tales autoliquidaciones, sin perjuicio de girar posteriormente una liquidación provisional si comprueba los valores declarados y acreditados y resulta que sí existió incremento de valor.
Espero que te haya resultado de utilidad.
Un abrazo,
